澳门新葡8455最新网站判定一物二卖,一方买受人或者出卖人以侵害另一方买受人的债权为目的

所谓多重买卖,是指出卖人就同一项财产的出卖订立两个或两个以上的买卖合同,形成两个或两个以上的买卖债权债务关系,他们在内容上相互重叠。多重买卖现象自古有之,在价格发生波动时,尤为常见。原因多数出在出卖人图谋一己之利而不顾信誉、不守信用。质言之,该行为是对诚实信用原则的最直接的违背。一直以来,我国法律对于此类行为缺乏应有的规制,合同法也没有设置任何条款对此进行规范和调整。由此而产生的数个买卖合同的效力应如何确定、买受人的撤销权、就已移转所有权与他人的同一标的物再行买卖行为的法律性质、合同履行过程中的侵权行为及其责任应如何处理等一系列问题,都是司法实践中存在并亟待解决的问题,需要进行深入的研究探讨。
1.关于多重买卖合同的效力
就一物所订立的数个合同的效力应如何确定?司法实务中存在一种以合同订立先后确定合同效力的做法,这是不正确的。在债法领域中,债权行为不适用物权法中取得在先即享有优先权的原则。债权行为除其目的自始客观不能、无从确定、违反法律强制性规定、违反公秩良俗及其他法律特别规定外,其他均应确认为有效。多重买卖合同中的每个合同,只要符合上述要求,都应是有效的。
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因此,不能以能否得到实际履行为标准确认多重买卖合同中第一个合同以外其他合同无效。至于在多重买卖合同中,出卖人如何履行重合的债务,主要依出卖人的意思表示为之,这是由买卖的自由权决定的①。因此,当出卖人全部履行其中之一时,即对其他买受人产生给付不能,其他买受人得依债务不履行的规定行使其权利。即便在不动产或需经登记才能取得所有权的动产买卖中,先买受人已取得或占有标的物,而出卖人经登记将标的物所有权移转给了后买受人的,也不能例外。
2.关于买受人的撤销权
前买受人在得知出卖人已将同一标的物以明显不合理低价卖与他人的,能否对后一买卖合同行使债权人撤销权?对此问题,合同法没有明确规定。从这一行为的性质和危害看,该行为符合合同法第74条第1款中规定的“债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的…”的要求,只要能够证明后买受人属于“明知”,存在恶意,就应当赋予前买受人可以依法行使债权人撤销权。
但是,前买受人行使债权人撤销权,要具备什么样的具体条件呢?是只要发生恶意买卖行为就可以行使,还是要具备其他条件?对此,存在不同认识。一种观点认为,只要出卖人与第二买受人串通,以侵害第一买受人的债权为目的,第二买卖关系且予交付或登记时,就可构成债权人行使撤销权的条件。包括债务人的积极处分财产行为害及债权人债权,债权人对债务人无偿处分行为,或者对债务人与受让人具有恶意的有偿处分行为,皆可行使债权人撤销权,撤销债务人与他人的财产处分行为①。另一种观点认为,对于因债务人即出卖人的诈害行为,前买受人只能在出卖人的诈害行为致其财产减少并至不足以清偿对前买受人债务的情形下,才能行使债权人撤销权;若债务人的行为虽致财产减少,但仍有资力清偿其债务时,于债权即无损害,债权人应无撤销权可言②。笔者同意后一种观点,也认为应当限制前买受人对撤销权的行使。
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法律设立撤销权制度的目的,在于维护债权的效力,消除因债务人抽逃资金、躲避债务的行为或不负责任的财产管理行为,导致可能对债权人造成的损害以及对合同制度基础和经济交易安全所构成的严重威胁,并以此平衡债权人与债务人的利益冲突,贯彻诚实信用原则所倡导的合同法根本精神。在涉及特定债权的场合,因特定债权标的物的处分而造成特定债权落空不能被当然地视为可启动撤销权制度的条件,撤销权制度不以保护个别债权的实现为目的,而仅担负维护债权人共同担保的使命。且撤销权的效力在于直接变更债务人意思表示的效果,对第三人的利益影响甚巨。在债务人尚有足够资力履行债务,并未对债权秩序造成根本性威胁的情况下,即因为个别债权问题,而无限制地允许特定物给付行为的撤销,显然逾越撤销权制度的原有机能,不利交易安全的维系。因此,只有当特定债权转为损害赔偿债权后,债务人的总资力不足以清偿时,才有撤销权的发生①。
在这里,还涉及到一个问题。依照合同法第52条第2项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的行为属于无效。在多重买卖合同中,若出卖人与后买受人恶意串通,损害了前买受人的利益,依此就应当认定其行为无效。如何处理前买受人的撤销权与这种无效的关系?笔者认为,从立法上看,主要应扩大合同法第54条可撤销合同的范围,把恶意串通、损害第三人利益的行为,从无效合同中划出来,划归可撤销合同的范畴,赋予前买受人以申请撤销权。在立法未修改前,司法实践中应当赋予前买受人以选择权,使其同时享有对后买卖合同的无效请求权和撤销权,由其自主选择最佳行使方式。
第 3 页 3.关于已移转所有权的标的物再行买卖行为的法律性质
在出卖人与买受人通过交付、登记或其他方式已将标的物所有权移转于买受人,出卖人又对同一标的物再次出卖的,该行为的法律性质应如何看待?有论着认为,因出卖人自始即无法履行合同,应构成自始履行不能,认定合同无效,要求出卖人承担无效合同的法律后果;情节严重的,还应依法追究刑事责任②。笔者不完全同意这种观点。出卖人就已经转移所有权的标的物再次买卖,此时他已不是标的物的合法所有权人,是在他人之物上设定买卖关系,属于出卖他人之物的行为。对此种行为,应当首先依据合同法第51条有关无权处分的规定处理。若该合同最终被确认为无效的,可再根据是否存在欺诈情形以及具体情节,确定出卖人应当承担何种责任。
4.关于多重买卖中的侵权行为
多重买卖中,因出卖人自身的原因而引致的债的不履行并不构成侵权。因多个买卖合同均为有效合同,当出卖人选择其中一个合同完全履行时,对其余买受人构成了给付不能,在此情形下,其余买受人不得向出卖人提起债权侵权之诉,只能以违约为由请求损害赔偿。债权侵权的行为人仅限于债权债务关系之外的第三人,债务人本人不能成为债权侵权的行为人。如果债权不能实现是由债务人的行为引起的,即使债务人本身也具有侵害债权的故意,也只能视债务人行为是一种违约行为①。
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但这并不意味着在多重买卖中概不存在侵权问题。有学者认为,多重买卖中的侵权行为主要表现为两种情况:一是侵害所有权的侵权。即在多重买卖关系中,一方当事人以其中一项买卖关系的存在为依据,非法侵占他方享有合法所有权的买卖标的物,使该项财产所有人的所有权受到侵害的民事违法行为。二是侵害债权的侵权。即在多重买卖关系中,一方买受人或者出卖人以侵害另一方买受人的债权为目的,故意订立与该买卖合同相重合的另一买卖合同关系,使另一方买受人的债权无法实现,致使其遭受财产利益损失的民事违法行为②。具体有两种情况:第一种是由一方买受人为侵权行为人。他明知另一方买受人已经与出卖人订立了有效买卖合同,但是为了使另一方买受人的债权落空,采取与出卖人另订买卖合同的方法,使之与前一买卖合同相重合,并且使出卖人先履行后一买卖合同,以此侵害前一买受人的合法债权。第二种是一方买受人与出卖人串通,以侵害另一方买受人的合法债权为目的,订立与前一买卖合同关系相重合的另一买卖合同关系,并抢先履行后一买卖合同,后一合同买受人与出卖人构成共同侵权行为人。也有在两个买卖合同关系相重合的情况下,前一买卖合同关系的买受人自己侵权,或者与出卖人串通共同侵权。但是,我们认为,把这两种情形视为多重买卖中的债权侵权行为难以理解。在多重买卖中,出卖人向其中一方买受人为履行而对其他买受人给付不能,是多重买卖合同关系的必然结果。根据债权平等性原则,数个买卖合同均为有效,且不以买受人不明知或无过错为前提。因此,后买受人与出卖人订立买卖合同的行为即不具有违法性,所谓后买受人或者后买受人与出卖人共同对前买受人的侵权行为即失去了根本前提,前买受人债权不能实现的结果当然就不可能是侵权行为的结果。因而,上述所列的两种侵害债权的情形难以令人接受。
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对于侵害所有权的侵权行为,理论界在认识上比较统一,不用细述。对于债权侵权的问题,目前尚存歧见。有人认为,债权系相对权,只得对抗债务人,第三人对之并不负义务,纵使债权人受到损害,亦仅属债务人应负债务不履行的问题。有人则认为,任何权利,既受法律保护,当不容任何人侵犯,物权为然,债权何独不然,故债权亦得为侵权行为的客体①。笔者同意后一种观点。合法权利应受法律保护,于合法债权亦不可能有任何例外。问题的关键在于对受侵害的债权如何保护?对其法律救济的方式、方法如何选择?这直接涉及到合同法与侵权行为法的协调问题。对此,合同法第121条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”这里的“因第三人的原因”应当包括因第三人的侵权行为造成违约的情形。这种既不强调债的相对性而否定债权可作为侵权行为的客体,也不强调债权的可侵害性而否定债的相对性原则的立法思想,一方面,维护了债的相对性原则,将第三人的侵权责任转化为债务人的合同责任,并严格依照合同关系和合同法规范对债权人所受的利益损害予以保护;另一方面,因第三人侵害债权而致债务人对债权人所承担的违约责任,以代位求偿权的行使方式再行转化为第三人的侵权责任,由第三人向债务人负责损害赔偿,又使债务人所受的利益损害得以保护,最终使债权人、债务人各自的利益均得到了平等、均衡的保护,使合同法与侵权行为法之间内在和谐、统一的体系也因此免受破坏。
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具体在多重买卖中,任何一方买受人若以己方与出卖人所订立的买卖合同有效为由,阻却出卖人向其他任何一方买受人履行合同义务,且引致出卖人违约的,即构成对他人债权的侵害。由此而产生的侵害债权的责任,得以合同法第121条的规定解决。若其以某种强制手段强迫出卖人向己方履行合同义务,则构成对出卖人的履行合同的意志自由及其所有权的侵害,出卖人可依有关侵权行为的法律规定,向加害人请求损害赔偿。

在现实生活中,如果遇到一房有两主的情况,该怎么办?这个房子应该归属谁呢?判定一物二卖合同效力的原则是什么呢?请大家阅读下文了解!

近日,珠海市民付某反馈,自己早在7年前购买的房子,房产证却迟迟不下来。而且,自己的房子疑似被珠海某房产公司一房两卖!遇到这样的问题,他不知所措。而且在维权过程中可谓是困难重重…遇到这样的问题,他应该怎么办呢?我们来了解下吧。

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   如何确定一物二卖合同效力

随着房子给予人们的归属感愈发强烈,拥有一处房产,是购房者在这个城市中足以栖身的安全感,但寻求“安全感”也并非一路坦途,在购房者江湖中,一边是市场的野蛮生长,获利者的狂欢,房地产市场不断缔造财富神话;另一边则是刚需购房者遭开发商裹挟,权益无法得到维护,自己辛辛苦苦攒钱购买的房产却始终得不到“结果”。

(一)一房二卖纠纷处理的一般原则

在面对购房者利益是否真的能得到保障这个问题上,总有人提出疑问。

一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

入住七年却无房产证 购房者踏上漫漫维权路

房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。

没有房产证就等于没有房子的所有权,无法享受与常规商品房同等的权益。自己辛辛苦苦攒钱买的房子,却因没有房产证而难以获得绝对的“安全感”,期间辛酸,唯有自知。

对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

珠海装饰公司日前获悉,市民付某向爆料,早在2010年8月28日,市民付某与珠海领某房产公司签订了《福某豪庭认购书》,购买由该公司开发位于香洲区银桦路小区的一套商品房,并在2010年10月30日前付清了50%的首付款约71.5万元。11月2日,双方签订了《珠海市商品房买卖合同》,合同签订后,领某房产公司按照约定在12月30日前将房屋交付给付某等人使用,他们随后装修入住。

1.在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

不过,2010年9月9日,领某房产公司由于债务纠纷,被法院查封了包括涉案房屋在内的房产物业,此后很长时间未能解除查封。付某因此无法申请办理银行抵押贷款手续,也就无法按约定向领某房产公司支付余下购房款。同样,领某房产公司无法协助付某等办理房屋产权登记手续。

一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。

这对于原以为马上就能拿到房产证的付先生而言,如同晴天霹雳。然而,接下来,他们等到的不是开发商协助为其办理房产证的消息,而是口头承诺与漫漫的维权之路。

前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

入住5年仍无法办理房产证,付某为维护自身的合法权益的同时,也为更多同类型的受害者讨个说法,2015年毅然决然走上维权的道路。

关于债务不履行的损害赔偿,值得讨论的是,前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿,亦即赔偿的范围如何。我们认为,损害赔偿,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中,出卖人往往在房地产升值时,见利背信而与后买受人成交,对此买卖标的物的涨价部分,系前买受人可期待利益,应视为所失利益,列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

两年间辗转多地 为维权呕心沥血

2.在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

查封了6年的房子终于在2016年2月被解除,然而迎接付某的不是顺利办理银行贷款,而是房子被抵押给珠海领某房产公司员工蒋某的结果。2016年8月,领某公司将房产抵押给蒋某,2016年11月,蒋某向湛江法院申请查封该房屋,至今尚未解封。

在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定,即属于无权处分行为。

从市区人民法院到中级法院,从珠海到湛江。付某为了这场购房者的权益之争辗转多地,官司上的艰难,不改他维权的初心。这些年,他既要将收集到的证物悉心整理装订成册,又要一一核查确保真实性。

关于无权处分制度,《合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。对该条作反对解释,即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的,合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。

两年间,大大小小的上诉通告、证物资料装订成册足有拇指之厚。上诉无果,维权无门成了付某寻求购房者权益路上的一道道坎坷,而今又有一桩棘手的上诉挡在了付某维权面前。

3.在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。

由于没有房产证,无法证实房屋为付某所有,而拥有该商品房《房地产借款抵押合同》的第三方蒋某显得更有说服力,真假“屋主”实则难辨。但这很有可能坐实开发商“一房两卖”的行为,这也为付某漫漫维权之路平添出了一丝希望。

在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而,基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而异其效力,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下,出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?

房产公司“一房两卖”?购房者权益如何维护?

有学者指出,我国原则上应坚持登一记要件主义,但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为,此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义,但是,有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中,应当区别不同情况,予以合理的处理:

据珠海装饰公司获悉,珠海领某房产公司于2010年11月与付某签订商品房买卖合同之后,在未告知付某的情况下于2016年8月将房屋抵押给公司员工蒋某。目前该房屋已被湛江法院查封,而付某也已向法院提起执行异议,并且向法院申请取消房屋拍卖以及解封。

(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的

然而,如若上诉逻辑成立,领某房产公司将构成“一房两卖”的行为,或将面临严重的惩罚,而付某漫漫上诉之路也将得到“结果”。目前事态胶着,只能等待法院的公正判决。无论如何,购房者的合法权益必定会得到维护。

主要指以下几种情形:产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。

专家点评:如果遇到开发商拖房产证应该怎么做?

在这几种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。

第一招、按照合同处理

(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下,应当审查买受人行使请求权时间上的先后

一般在合同中,都会有房产证逾期,开发商付赔偿金的款项,如果没有约定金额,就按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言,其目的是欲取得房屋所有权,而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

第二招、合同没有约定,按法律制裁

故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前,宜以订立合同的先后,来确定其取得房产权利行使的先后,即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。
在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权,指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度,它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定,先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示,而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同的条件成立(债权先卖权)。该法第1098条第2款又规定:先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。(物权先买权)这样规定,既有利于稳定房地产交易秩序,又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。

这种没有在合同中事先约定的情况,只有事后去起诉开发商,一般法院会判决开发商尽快办理或者支付赔偿金。

4.在一房二卖中,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。

在签订购房合同的时候,一定要审查清楚,不要遗漏。如果你把握不了,可以请律师审查。珠海装饰公司提醒:另外,遇到这种情况,一定尽快起诉!尽快!尽快!

值得讨论的是,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况,是否属《民法通则》第五十八条第(四)项规定的恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形?

房产证办不下来找谁

因为一旦认定该种行为属于恶意串通,则依据《合同法》第五十二条第二项的规定,合同无效。

迟办或不办房产证对购房者保护自身的权益是非常不利的。从根本上来说,在没有拿到房产证之前,购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。不过有些项目虽然购买时五证齐全,但就是迟迟办不下来房产证,那房产证办不下来要怎么办?

民法上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样,也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念,似乎很难下明确的定义,一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说,善意,指不知情;恶意,指知情。在恶意串通中,仅指知情呢,还是指专以损害他人的利益为目的?

一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择,在一定期限内,购房者不退房,开发商应该按日支付违约金;

恶意串通,是指行为人双方为牟取不正当利益,互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。

还有一种是购房者退房,开发商再支付一定的违约金。如果协商不成,一般都是通过诉讼来解决。

(1)当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;

具体提起诉讼时,依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况,具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定,如果开发商超过了约定办证的期限,就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式,维权就比较麻烦,因此要注意明确约定违约责任!

(2)行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为,如无这种勾结、串通,民事行为将不可能实施或以另外的内容实施;

开发商原因导致房产证办不下来可以通过以下方式解决

(3)该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。

1、协商解决

后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人,但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同,揣其合同目的,可能性有二:只为取得标的物;主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下,后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系,前一合同尚有履行的可能。退一步讲,即使在后一合同履行情况下,前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下,不适用恶意串通,损害第三人利益而导致合同无效的规定。

带上合同等,找开发商协商要求承担违约责任,如果双方分歧不大,达成一致意见后,双方签订协议,约定违约责任的承担方式和最终处理方式,并由开发商对购房者进行赔偿。

但是,在后买受人专以损害前买受人利益为目的,订立房屋买卖合同的情形下,就构成第三人侵害债权,前买受人可以此主张后一合同无效,并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)。

2、发律师函

所谓侵害债权,是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对性原则,合同仅能约束合同中特定的当事人,在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念,即保护第三人的活动自由,不因故意或过失侵害债务人或给付标的,便须对债权人负责。然而,绝对贯彻此种理论,有时难免损害债权人利益。因此,现代许多国家已承认债权具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。

如果协商不成,可以委托律师向开发商发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示作用,催促对方积极主动承担责任,比司法途径要便捷许多,但律师函没有强制性,如果对方拒不赔偿,最终还是需要提起诉讼。

在一房二卖中,后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权,前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?

3、提起诉讼

例如,后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权,准备兴建商品房出售,而引诱出卖人违约,以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下,笔者认为,后买受人应负侵害债权赔偿责任。

如果经协商和发函,开发商拒不解决问题的话,可以到法院起诉,要求继续履行合同或者要求解除合同,同时追究开发商违约责任。

在一房二卖中,由于房屋买卖是特定物买卖,标的物一般具有不可替代性,因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任,既有弥补前买受人损害的性质,又有制裁其不法行为的性质。当然,侵害债权责任并非一种普遍性的民事责任,其有严格的适用条件。就一房二卖而言,如上述案例存有特别情事,即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权,致使前买受人遭受重大损失的,才构成对前买受人债权的侵害。

注:如果是因不动产提起的诉讼,适用专属管辖原则,即向不动产所在地的法院提起诉讼。

(二)商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理

一房二卖纠纷处理的一般原则

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度,创制了新的物权变动规则。因此,关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理,在法律适用上,应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》,该解释未尽之处,方可依一般原则进行处理。

一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

1.
根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。

2.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

3.在一房二卖中,预售合同登记的,是否具有对抗其他买受人的效力

1.在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题,涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。

一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。

所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在:一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用:

前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力,因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,从而使债权的请求权得以保全。

关于债务不履行的损害赔偿,值得讨论的是,前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿,亦即赔偿的范围如何。我们认为,损害赔偿,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中,出卖人往往在房地产升值时,见利背信而与后买受人成交,对此买卖标的物的涨价部分,系前买受人可期待利益,应视为所失利益,列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,通过预告登记的方法,将各项权利按照时间的先后顺序予以排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。

2.在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,从而保障请求权人取得不动产物权,而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人,从而保全请求权得到实现。
但我国民法对预告登记未作系统规定,特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理措施,其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。

在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定,即属于无权处分行为。

我们认为,一般情况下,法官适用法律应以法律规定为准。但就商品房预售登记的作用问题,无论从社会的一般观念还是就实务处理情况来看,对商品房预售登记的效力均有所认识,我们应当根据个案的不同情况,有条件地对预售登记的效力予以承认。

关于无权处分制度,《合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。对该条作反对解释,即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的,合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。

我们认为,买受人购买预售商品房,是较为特殊的交易,应当对《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的义务及其性质有所认识。从法条的内容分析,预售登记是预售人的义务。但作为买受人来说,出卖人的义务即为自己的权利,其在交易中对预售合同是否由预售人登记问题应当引起足够的注意。通过预售登记,将物权的公示手段用于对债权的保护。使该项请求权具有对抗第三人的效力。

3.在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。

4.在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋,被拆迁人对补偿安置房屋的优先权

在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而,基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而异其效力,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下,出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

有学者指出,我国原则上应坚持登一记要件主义,但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为,此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义,但是,有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中,应当区别不同情况,予以合理的处理:

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议,实际上包括两方面的内容:

出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的主要指以下几种情形:产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。

一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;

在这几种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。

二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的,实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系,应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性,该债权的性质为特种债权,具有物权的优先效力,该效力可以对抗第三人。于是,被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。

澳门新葡8455最新网站判定一物二卖,一方买受人或者出卖人以侵害另一方买受人的债权为目的。二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下,应当审查买受人行使请求权时间上的先后房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言,其目的是欲取得房屋所有权,而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前,宜以订立合同的先后,来确定其取得房产权利行使的先后,即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权,指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度,它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定,先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示,而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同的条件成立该法第1098条第2款又规定:先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。这样规定,既有利于稳定房地产交易秩序,又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。

4.在一房二卖中,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。

值得讨论的是,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况,是否属《民法通则》第五十八条第项规定的恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形?

因为一旦认定该种行为属于恶意串通,则依据《合同法》第五十二条第二项的规定,合同无效。

澳门新葡8455最新网站 ,民法上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样,也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念,似乎很难下明确的定义,一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说,善意,指不知情;恶意,指知情。在恶意串通中,仅指知情呢,还是指专以损害他人的利益为目的?

恶意串通,是指行为人双方为牟取不正当利益,互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。

当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;

行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为,如无这种勾结、串通,民事行为将不可能实施或以另外的内容实施;

该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。

后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人,但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同,揣其合同目的,可能性有二:只为取得标的物;主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下,后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系,前一合同尚有履行的可能。退一步讲,即使在后一合同履行情况下,前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下,不适用恶意串通,损害第三人利益而导致合同无效的规定。

但是,在后买受人专以损害前买受人利益为目的,订立房屋买卖合同的情形下,就构成第三人侵害债权,前买受人可以此主张后一合同无效,并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)

所谓侵害债权,是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对性原则,合同仅能约束合同中特定的当事人,在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念,即保护第三人的活动自由,不因故意或过失侵害债务人或给付标的,便须对债权人负责。然而,绝对贯彻此种理论,有时难免损害债权人利益。因此,现代许多国家已承认债权具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。

在一房二卖中,后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权,前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?

例如,后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权,准备兴建商品房出售,而引诱出卖人违约,以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下,笔者认为,后买受人应负侵害债权赔偿责任。

在一房二卖中,由于房屋买卖是特定物买卖,标的物一般具有不可替代性,因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任,既有弥补前买受人损害的性质,又有制裁其不法行为的性质。当然,侵害债权责任并非一种普遍性的民事责任,其有严格的适用条件。就一房二卖而言,如上述案例存有特别情事,即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权,致使前买受人遭受重大损失的,才构成对前买受人债权的侵害。

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